La compra del terreno donde construirás la casa de tus sueños es un proceso casi tan emocionante como la puesta en marcha de la obra. Pero también se puede convertir en un proceso un tanto tedioso. Por esta razón, es preferible apoyarse en un profesional especializado en el tema que cuente con la información y conocimientos apropiados.
De todas formas y para que estés bien preparado, en las siguientes líneas te contaremos todo lo que debes saber antes de comprar un terreno.
Clasificaciones del suelo
El suelo de todo el país responde a diversas tipificaciones relacionadas con su coeficiente de edificabilidad. A su vez, responde también a las normas que aplica cada ayuntamiento en temas como usos permitidos, alineación, altura máxima que puede alcanzar el inmueble que se levante, entre otros.
Por tanto, resulta imprescindible conocer en detalle las características de cada uno de ellos, para poder decidirnos por el adecuado.
Suelo urbano
Es el tipo de suelo que el ayuntamiento determina que cumple con los requisitos y condiciones necesarias para la edificación de viviendas. Estas condiciones serían las siguientes:
- Disposición de servicios. El terreno debe contar con todas las dotaciones básicas necesarias para una vivienda, como una red de abastecimiento y evacuación de aguas, suministro eléctrico, acceso rodado, etc.
- Consolidación edificatoria. Se refiere a la trama urbana existente en la mayor parte de la zona donde está ubicado el terreno. Si el terreno se encuentra aislado, no existe consolidación edificatoria y no se considera suelo urbano.
- Conformidad de planeamiento. El suelo debe haber sido desarrollado en conformidad con las especificaciones establecidas en el planeamiento del municipio y no contar con irregularidades en este sentido.
Según las características anteriores, el suelo urbano puede estar o no consolidado por la urbanización, requerir mejoras y la obtención de dotaciones públicas e, incluso, una reurbanización a través de un plan especial desarrollado por el ayuntamiento.
Suelo urbanizable y no urbanizable
Ahora bien, el suelo urbano puede ser clasificado de dos formas: urbanizable y no urbanizable. Entender la diferencia entre ambos tipos nos ahorrará mucho tiempo y esfuerzo en el momento de buscar el terreno que queremos.
Suelo no urbanizable:
Posee condiciones específicas que lo convierten en no apto para la edificación de viviendas. Las condiciones más habituales son su valor paisajístico y agrícola, interés arqueológico, ganadero, minero, forestal, histórico o cultural. También se incluyen los terrenos reservados para la construcción de proyectos o infraestructuras relacionadas con servicios públicos.
Por supuesto, en algunos casos es permitida la edificación de viviendas en suelo no urbanizable, siempre que estas se encuentren ligadas a la explotación agrícola y ganadera, especialmente en parcelas grandes, para evitar la densidad de edificaciones en la zona. Si este es tu caso, puedes asesorarte con un arquitecto para que te indique cuáles son las posibilidades.
Suelo urbanizable
En esta categoría encontramos suelos que tienen prevista una transformación completa a corto plazo, aquellos que no se encuentran sectorizados y aquellos que ya cuentan con un asentamiento. Si deseas construir en este tipo de suelo es necesario un proyecto de reparcelación.
¿Cómo ubicar terrenos que se encuentren en venta?
Teniendo claras las peculiaridades de la clasificación y calificación urbanística, podemos iniciar el proceso de búsqueda del terreno para nuestra casa soñada. Para ello, es bueno considerar algunas herramientas útiles, como el mapa urbanístico que posee el ayuntamiento donde se reflejan todos estos datos, y que puedes consultar al ser una información de acceso público.
Además, puedes tener en cuenta estos puntos que te ayudarán a hacer más simple el procedimiento:
Aprovecha la tecnología
Gracias a los portales inmobiliarios podemos disponer de un catálogo enorme de propiedades, analizar sus especificaciones mucho antes de decidir visitar la zona e, incluso, hacerlo sin tener que contactar con el dueño o promotor inmobiliario, lo que supone un ahorro de tiempo.
Con el uso de Google Maps podrás localizar el terreno en cuestión e incluso visualizarlo desde Street View desde la pantalla del ordenador o dispositivo móvil. Así podrás certificar que la información del anuncio se corresponde con la realidad.
Realiza una visita de comprobación
Aunque es bastante obvio, es importante señalar la importancia de visitar el terreno y comprobar sus condiciones. Esto debería hacerse preferentemente con la compañía del arquitecto encargado del proyecto, así podrá evaluar la orientación, la pendiente, el entorno inmediato y otros detalles que influyen de una u otra manera en la planificación de tu nueva vivienda.
Verifica que tenga toda la documentación en regla
No vas a escaparte de la burocracia, así que necesitarás una buena dosis de paciencia. En primer lugar deberás verificar que el terreno es urbanizable y después, con la ayuda de un profesional inmobiliario, deberás hacer una revisión de los documentos de la propiedad y verificar que tenga todo lo necesario para completar la venta de forma inmediata.
Normativas de construcción en la zona
Cada ayuntamiento establece sus propias normativas relacionadas con la construcción. Te conviene revisar cuáles son estas normas junto a tu arquitecto, ya que de eso dependerá que el proyecto que tienes en mente pueda desarrollarse ajustado a las especificaciones impuestas por cada municipio.
El ayuntamiento tiene el deber de proveerte información relacionada a la normativa de construcción en la zona. Los datos que te mostramos a continuación, son datos de acceso público:
- Calificación y uso de la tierra. La legislación municipal es clara con el tipo de vivienda que se puede construir en cada zona disponible.
- Edificabilidad. Cantidad de metros cuadrados que se pueden construir en relación con el tamaño de la parcela adquirida.
- Alturas. Altura máxima que puede alcanzar la propiedad.
- Ocupación. Coeficiente que se utiliza para limitar el tamaño máximo que puede alcanzar la casa.
- Lindes y retranqueos. Separación mínima que debe quedar con las parcelas colindantes y con la línea de fachada de nuestra propiedad.
Estudio geotécnico
Puede que parezca algo exagerado para una compra, pero no te imaginas la influencia que puede tener el subsuelo sobre el desarrollo de una obra de construcción. La preparación del terreno para soportar los cimientos puede alterar el presupuesto hasta en un 20%, por lo cual es buena idea realizar un estudio antes de la compra y revisarlo bien con tu arquitecto.
Estado de los servicios
Un beneficio enorme al momento de comprar un terreno, es que ya cuente con servicios básicos como luz, agua, gas, alcantarillas y telecomunicaciones. En caso de no contar con ellos, es importante consultar con las empresas responsables y verificar que las acometidas a pie de parcela se encuentran disponibles y si no, conocer los gastos asociados.
Limitaciones adicionales
Es importante que se consideren las limitaciones adicionales impuestas en los alrededores. Un ejemplo son los terrenos con vegetación protegida, por lo que la proyección de la propiedad se limitaría. Tendrás que informarte con las autoridades competentes sobre este tema antes de proceder a la compra.
Esperamos que la información que hemos compartido contigo te haya servido de ayuda. Si necesitas más información, rellena el formulario y ponte en contacto con nosotros. ¡Te ayudaremos a encontrar el terreno perfecto para tu futuro hogar!
